前海将推46项改革建粤港澳自贸区受益股迎大机遇-【资讯】

证券时报网（www.stcn.com）02月27日讯 今日下午，深圳前海管理局举行前海改革要点媒体见面会，发布了《前海深港现代服务业合作区2014年改革创新工作要点》（以下简称“工作要点”），46条改革创新工作要点共分五大项，包括构建开放安全高效的区域金融体系、推动粤港澳服务贸易自由化、建设社会主义法治示范区、建设全国人才管理改革试验区和强力突破若干瓶颈问题。

在构建开放、安全、高效的区域金融体系方面，主要包含金融创新载体、跨境金融业务、自由贸易账户体系、贸易投资跨境收付便利化、国际贸易结算中心、跨境电商离岸人民币贸易款回流、少量外资成分私募股权基金、互联网金融、新型保险（放心保）机构、金融协同监管十个方面的内容。

工作要点另外提到，要推动粤港澳服务贸易自由化，主要包含深港联合工作组、外商投资管理、跨境贸易、融资租赁与商业保理、跨境航运服务、深港青年创业、港籍员工社保、跨境基础电信八个方面的内容。

工作要点同时提出，要强力突破若干瓶颈问题：主要包含新城高度空间、城市交通、边防管理、土地整备、环境治理、工程建设体制、园区建设七个方面的内容。提出这些工作举措的目的是为了扫清前海新城建设的障碍，实现前海开发建设的大提速大跨越。

分析人士认为，作为改革先锋的深圳前海，在政策的支持下有望迎来重大发展机遇，前海相关个股有望受益。地产板块是最为直接的受益者。在土地方面中，H股的招商局集团、中集集团(000039)、深圳国际并列前海地区“三大地王”，另外沙河股份(000014)、深赤湾A、深长城(000042)等活跃前海概念股亦值得关注。

（证券时报网快讯中心）

证券时报网（www.stcn.com）02月27日讯 中集集团

中集集团在2012年12月公告，正式承认了其拥有深圳前海合作区土地。其全资子公司深圳南方中集集 装箱制造有限公司拥有深圳前海合作区52.42万平方米工业用地，该地块于2006年12月31日与深圳市国土资源和房产管理局签署土地使用权出让合同 书，土地出让金已经缴付完毕，并于2007年取得土地权属证书。

沙河股份

沙河股份作为深圳本土的企业，主要从事房地产行业。每次在前海有风吹草动，沙河股份都是前海概念板块的龙头股。

但在2013年 1月沙河股份4个交易日内拉了3个涨停板后发布股价异动及澄清公告，公告称，除常规事项说明之外，公司在深圳前海无开发项目及土地储备，公司非深圳原农村 集体经济组织继受单位，亦无工业用地储备。只是公司在深圳华侨城以西紧邻深南大道的黄金地段拥有超过110万平米的土地

虽然沙河股份公告在前海并无土地储备，公司是在南山成立，但凡前海概念异动，沙河股份仍然一冲向前，其中不乏一些游资在炒。对于此次前海土改，沙河股份需持谨慎态度。

深物业A

深物业A在前海月亮湾地区拥有6.3万平方米的土地，一些房地产人士给予这块地极高的评价。虽然在前海开发区没有储备用地，但在前海周边有储备用地，未来参与前海开发机会较大。

招商地产

前海规划建设即将加速，招商地产(000024)股东招商局旗下在前海拥有非常丰富的土地资源。招商局在前海拥有 3.9平方公里的保税区，占前海18平方公里土地面积的21%。但招商局在前海的港口、码头、保税区等项目多是港口、仓储和物流为主的用地。此次前海规划 招商局或扮演重要角色。

深振业A

深振业A是深圳市国资委属下资源禀赋最优质的房地产企业，公司土地储备建面超350万平方米。修建的 振业国际商务中心地处前海中心门户，占地13000平米，总建面10万平米,其中办公面积达到3.5万平，。是目前布局前海最早的办公用楼。深振业同深物 业一样，虽然在前海周边有储备用地，但未来参与前海开发机会较大。

华联控股

华联控股(000036)涉及前海概念的土地储备主要是两块：一块是位于南山大道东滨路的三幅地块，加起来有 14.48万平方米，其中城市山林地块距离前海新区边界的月亮湾大道不足2.5公里；另外一块在宝安区的创业一路的惠中工业区，它离前海商务中心片区的距 离更近。华联控股同样属于泛前海概念。

深赤湾A

深赤湾与招商局国际合资成立的招商局保税物流有限公司，深赤湾持股40%，招商局国际持股60%，成立于2003年5月，该公司位于前海湾保税港区内拥有土地约33.8万平方米。

（证券时报网快讯中心）

证券时报网（www.stcn.com）02月27日讯 招商地产:公司稳步发展,正被市场低估

研究机构：东莞证券日期：2014-02-14

13年全年销售增速有所回落。公司13年全年实现销售面积274.06万平,实现销售金额431.97亿,同比分别增长10.7%和18.7%。销售增速较前两年有所下降。也低于行业平均销售增速。

预计14年销售增速将提升至25%。13年末公司可售存货约350亿预计14年新推货量550亿,总可售货值达900亿。根据13年约6成去化率测算,14年销售将达540亿以上,同比增长达25%,增速提升

业绩锁定性高未来稳定增长有保障。截止三季末,公司预收账款达346.73亿,销售结算234.7亿。我们预测公司13年及14年营业收入分别为320亿和405亿,同比增长均为26%左右。而公司四季度签约销售117.83亿,预计年末公司预收账款将达464.56亿,锁定13年预计全年业绩及14年业绩9成以上,未来业绩稳定增长有保障

产品结构将逐步改善。公司产品结构中,当前刚需、改善及大户型比例约为3:3:4,预计14年中小户型比例增加,可售中三类户型比例将达3.5:3.5:3,未来可逐步改善到4:4:2更合理水平。产品结构逐步改善,将有利支撑公司未来销售去化率的稳定及上升。

加强与投资者的沟通显现对市值管理的重视。14年开始销售及项目获取数据披露更改为每月一次。这显现出公司将更愿意坦诚、公开的与投资者交流公司营运、经营等情况,对投资者是好事。相信管理层对公司市值管理仍是相当重视,并将会有所加强。

估值与投资评级。预测公司13年15年EPS分别为2.48元、3.15元和4.12元,对应当前股价PE分别为7.5倍、6倍和4.5倍,估值跌至历史最低水平。13年P/B也仅1.11倍。公司当前被低估,维持“推荐”投资评级。

风险提示。销售增速低于预期政策调控超预期收紧

（证券时报网快讯中心）

证券时报网（www.stcn.com）02月27日讯 沙河股份“深圳地主”梦碎 同业竞争13年

日期：2013-12-05 来源：中国证券报

沙河股份，深市老牌上市公司，在控股股东几经更迭之后，这家国资背景的上市房企依然备受资本市场瞩目，公司股价经常出现异动，不时以涨停报收。因为市场认为公司集“深圳前海”、“拥有大量土地储备”、“旧城改造”等当前市场炙手可热的概念于一身。

然而，业内人士提醒，众多中小投资者可能忽略了最“致命”的一点—沙河股份已经身陷同业竞争的“险境”13年，其大股东沙河集团及其母公司深业集团一直在对公司仅有的优质资产虎视眈眈。事实上，对于还在做“资产注入-深圳地主-业绩飞跃”美梦的沙河股份众多中小投资者来说，幻想正在破灭。

“目前看来，没有土地资产注入，只有土地资产掏出。”分析人士指出，仔细梳理近期发生的关联交易不难发现，在“弃沙河、保深控”战略的指导下，深业集团鲸吞上市公司土地、腾挪上市公司利润的地产阳谋已经付诸行动，沙河股份终究难逃被掏空的命运，在投资者心中公司做了13年的“深圳地主”梦也基本落空。

大股东巧取项目开发权

深圳市南山区白石洲，著名的主题公园深圳世界之窗坐落于此。在世界之窗高耸的仿造巴黎埃菲尔铁塔对面，紧依深圳地铁一号线世界之窗站的地方，却是一片矮小逼仄的旧住宅小区。这里就是牵动沙河股份3万多股东神经的所在：南山区沙河街道鹤塘小区-沙河商城城市更新项目。

之所以引发关注，是因为沙河股份今年上半年的办公地点还位于项目内最大的单体建筑沙河商城，沙河股份是这一项目的最大建筑面积拥有者。

鹤塘小区-沙河商城城市更新项目，位于深圳著名的豪宅区域华侨城片区。这一片区的二手住宅单价均超过5万元，二手写字楼单价更是超过10万元。根据深圳市国土规划部门批复的城市更新规划，未来这一项目将包含住宅、商业建筑、办公建筑、商务公寓、公共配套设施，共计建筑面积近11万平米。由于土地成本低廉，作为房地产上市公司的沙河股份，倘若能操盘这一项目，极有可能获得巨大利润。

然而，今年9月17日、18日沙河股份连续披露8份文件，却让沙河股份的广大中小投资者的期望落空。公告中，沙河股份应有的权益被文字游戏巧妙忽略。究竟谁是最大的权益所有人？在房地产行业，计算一个项目的权益所有人，通常是以建筑面积占比计算。然而，公告中的方案却采取了以占地面积占比计算权益所有人的方法，经过一番掩饰，大股东沙河集团成为这一城市更新项目的“最大使用权人”。

在公告中，大股东沙河集团再三强调，从占地面积上看，沙河集团才是最大的土地使用权人。公告称，“在本项目用地范围内，从历史沿革和现状来看，大股东沙河集团是本项目单一最大土地使用权人。”

吊诡的是，公告同时明确指出，按照建筑面积测算，沙河股份才是这一项目的最大建筑面积所有人。公告称，“在本项目用地范围内，单个权利人所拥有的现状建筑物面积前五位分别是：沙河股份14049.44平米，沙河集团8556.01平米，深圳市国税局1801.25平米，广东省汕头市达濠市政深圳公司1355.86平米，南山公安分局1202.24平米，深圳市地税局486.66平米。”

目前的方案意味着，沙河股份已经失去了对该城市更新项目的开发权，投资者预期中的巨额开发利润不复存在，只能像在该地块内的其他“拆迁户”一样获取象征性的拆迁补偿。公告显示，沙河菜市场综合楼(即沙河商城)一至六层为沙河股份名下物业。沙河集团提供了“房屋补偿”、“货币补偿”、“房屋补偿与货币补偿相结合”的补偿方式，公司选择了“房屋补偿”的补偿方式。根据双方签订的《搬迁补偿安置协议》的房屋补偿标准，项目建成后沙河股份可获得房屋补偿面积约为15821.06平米。换句话说，可能为沙河股份带来可观利润的鹤塘小区-沙河商城城市更新项目，沙河股份仅能获得1771.62平米的象征性额外补偿。

大股东的此番腾挪已经触发关联交易。公告显示，“本项目的拆迁补偿属于我公司与关联人之间的关联交易，交易金额将超过我公司最近一期经审计净资产绝对值的5%”。截至今年三季报，沙河集团持有沙河股份32.02%的股份，而沙河集团又是深业集团的全资子公司。

中国证券报记者就此事致电沙河股份董秘王凡，王凡表示，鹤塘小区-沙河商城城市更新项目如今的结果是多方共同协商的结果，大股东给予上市公司的拆迁补偿符合市场标准。

至于为何这一涉及到上市公司利益的关联交易得以在关联董事以及股东代表回避投票的情况下获董事会和股东大会全票通过，王凡则拒绝透露投票的细节。

“深圳地主”梦做了13年

沙河商城与沙河股份的渊源应追溯到13年前。拥有这处物业，沙河股份当年付出了近亿元的代价。

沙河商城建于1996年，在那个国有土地以划拨为主的时代，沙河集团得到这块土地并没有付出很高的代价。公开资料显示，沙河商城的土地原本为划拨土地。由于土地性质，直至2000年注入沙河股份之前，沙河商城还不属于可转让房产。当时公告显示，沙河集团向深圳市政府补交了666.6万元的土地开发金及市政配套式设施金之后，沙河商城具备了成为可转让房产的资格。

2000年，已经沦为“ST深华源”的深圳华源实业股份有限公司，与深圳市沙河实业(集团)有限公司[后改名深业沙河(集团)有限公司]签署股权转让协议，华源电子将持有的ST深华源法人股转让给沙河集团。同时沙河集团向ST深华源注入资产。当时的初步重组方案是，ST深华源向沙河集团购买经过部分资产和债务剥离后的全资附属企业深圳市沙河房地产开发公司(下称沙河房地产)整体资产和债务。

2001年2月，ST深华源公告称，公司以9005.4万元的代价购买沙河商城第一至六层，建筑面积总计14048平方米。换句话说，早在2001年，通过运作，沙河集团就以666.6多万元的现金付出，换取了来自上市公司9005.4多万元的现金收入。

由于沙河集团与重组之后的沙河股份均具有房地产开发资质，面对同业竞争的质疑，沙河集团在重组之初就明确表示，本次资产重组后，沙河集团承诺不再以房地产开发和经营为主营业务，任何此等业务和经营通过沙河股份进行。

但沙河集团的商事主体登记及备案信息显示，沙河集团于2005年1月在其经营范围中加入了“在合法取得使用权的地块上从事房地产开发”，大股东与上市公司之间的同业竞争关系一直存在。

2009年，沙河集团被深圳国资委划归深业集团所有，沙河股份从那时起成为深业集团的孙公司。

当时资本市场对于深业集团入主抱有极高的期待，公司股票当日以涨停板报收。“并不能排除深业集团会借沙河股份这个壳上市的可能，但是更大的可能，是沙河股份将成为深业集团的子公司深圳控股在A股市场的融资平台。”某大型券商地产分析师当时对媒体如是分析。

然而，深业集团做大沙河股份的愿望很快落空。接近深业集团的人士对中国证券报记者表示，深业集团入主之后，发现重组沙河股份的难度很大。由于深业集团还有另一个上市平台，即位于香港资本市场的深圳控股，深业集团的重点很快就从沙河股份转移至深圳控股。“弃沙河、保深控”，成为深圳地产圈中广为人知的格局。

13年过去了，沙河商城所在的片区已经今非昔比，从昔日荒凉的沙河农场变为深圳市区黄金地段的豪宅区。在寸土寸金的深圳，城市更新的利润水平远高于通过常规招拍挂渠道拿地的房地产开发项目，多家深圳本地房地产上市公司均具有这一概念，股价也屡次出现异动。但是，经过此次腾挪，广大中小投资者对于该项目可能为沙河股份带来可观收益的愿望，已经基本落空。

一位醒悟过来的投资者感慨道：“公司一路走来，几番折腾，回头想想只是做了一场长达13年之久的"深圳地主"梦，如今梦醒，只见一地鸡毛。”

身陷同业竞争十面埋伏

“一旦被母公司抛弃，沙河股份就只有被掏空的份儿。”一位深圳地产人士对中国证券报记者表示，沙河股份被深业集团控制之后，生存环境十分恶劣。

他认为，深业集团的控股公司深圳控股旗下有数家拥有房地产开发资质的子公司，加之已经成为深业集团子公司的沙河集团同样具有房地产开发资质，很显然，母公司、子公司、兄弟孙公司之间的同业竞争，对于处于弱势地位沙河股份十分不利。时至今日，沙河商城又被深业集团从沙河股份掏出，不过是“弃沙河、保深控”战略的其中一环。

盛富资本总裁黄立冲表示，作为一家上市公司，虽然在公司治理层面要求规避同业竞争与关联交易引发的利益输送，但是在实践层面真正做到上述要求难度很大。如果一家上市公司的管理层被大股东掌控的同时又面临同业竞争，上市公司对大股东的利益输送实际上很难避免。

深圳某律师表示，虽然沙河股份将利润丰厚的项目拱手让与大股东的行为确实涉嫌侵害中小股东的利益，但是中小股东的维权却并不容易，“上市公司完全可以编造各种理由，比如上市公司担心商业风险，上市公司实力有限等等。”

事实上，沙河股份董秘王凡也对中国证券报记者声称，沙河股份是因为没有能力操盘这一项目，才交给大股东运作的。

不仅如此，被大股东控制的沙河股份管理层很早就开始对公司的土地储备讳莫如深。比如，几年前曾被热炒、上市公司很久没有否认的“公司在深圳华侨城以西紧邻深南大道的黄金地段拥有超过110万平米的土地”，于去年被公司矢口否认。

分析人士指出，现在来看，早前很多事情似乎只是在为深业集团掏空沙河股份的动作提前埋下桩脚。

深业集团地产阳谋强势

深业集团，深圳市人民政府全资拥有、深圳市国有资产监督管理委员会直管的大型综合性企业集团，原是深圳市政府设立在香港的“窗口公司”，旗下的深圳控股有限公司(深圳控股)是其核心上市平台。

深业集团的强势始于2009年的换帅，时任深圳市国资委主任的郭立民正式执掌深业集团，而彼时也正值深业集团入主沙河股份。接近深业集团人士对中国证券报记者表示，郭立民的深圳市国资委主任背景对于深业集团在深圳的巩固和扩张颇有裨益，从此以后深业集团就很少在公开市场拿地，专注于利润丰厚的城市更新项目。很显然，深业集团的运作能力要远高于沙河股份。

某券商地产分析师对中国证券报记者表示，自深业集团接手沙河股份至今，公司的业绩几乎没有起色，近年来业绩还逐年下降。公司财报显示，目前沙河股份的土地储备已经十分有限，在深业集团做大做强深圳控股的背景下，确实存在利润腾挪的动机。

沙河股份与深圳控股的财务数据也能从一个侧面佐证深业集团“弃沙河、保深控”的战略方向。依据两地的会计准则，香港市场的“股东应占盈利”与内地股市的“归属于上市公司股东的净利润”存在可比性。2009至2012年间，深圳控股的股东应占盈利已经从9.87亿港元增长至21.56亿港元；而同时期，沙河股份归属于上市公司股东的净利润却从人民币7646万元下降至人民币2796万元。

一位不愿具名的深圳地产人士推测，深业集团于2011年成立了整合优质城市更新资源的深业置地，作为深圳控股子公司的深业置地很有可能最终操盘鹤塘小区-沙河商城城市更新项目。他说：“深圳控股和沙河集团同为深业集团的子公司，如今沙河集团操盘这一项目，若深业置地通过关联交易将该项目注入深圳控股，这一项目的利润也就最终完成了从沙河股份到深圳控股的输送。”

中国证券报记者12月4日致电深圳控股的相关人士，该人士也表示，深业集团将全力支持深圳控股，未来将在合适的时间，以合适的价格，把最好的资产注入深圳控股。

投机心态“掩护”利益输送

一个位于深圳市中心黄金地段的城市更新项目，以房地产开发为主营业务的沙河股份，作为最大建筑面积的所有者本应获得可观利润，然而这一项目却被大股东沙河集团巧取豪夺收入囊中。与此同时，沙河股份的股价被一再炒高，在众多投资者的臆想中，这家正在被大股东掏空的上市公司俨然成为前海概念股的炒作龙头。正是这种博傻的投机心理，成为大股东腾挪利润的最好掩护。

几年之前，沙河股份之所以引发市场关注，是因为存在被深业集团再次重组的预期。在重组预期落空之后，市场游资对于沙河股份的幻想并没有消除，反而因深圳前海深港合作区概念而逐渐加强。作为市值仅有20亿元左右的小盘股，沙河股份同两市其他小盘股一样，股价被市场游资反复炒作，市场表现脱离实际业绩。

在这种投机氛围之下，投机者已经不再关注公司基本面。正是这样的非理性行为，为大股东通过关联交易的利益输送行为提供了最好的掩护。当投资者的注意力集中到不切实际的市场传言，集中到投资凶狠的炒作，利益输送这一明显影响公司业绩的行为即使在公告披露之后也没有引起投资者的广泛注意。公告发出之后，在沙河股份的相关股吧中，虽然也有投资者提出质疑，但响应者甚寡。

近年来虽然多个部门不断加强投资者教育，但A股市场的投机氛围依然存在，“炒地图”、“道听途说”等脱离公司基本面的现象屡见不鲜。然而，经过几番炒作，真正获取投资收益的投资者仅仅是少数，多数跟风炒作的投资者往往被沦为炮灰。

以往，加强公司治理是杜绝上市公司通过关联交易进行利益输送的主要手段。沙河股份的事例则说明，加强投资者的维权意识，营造良性的投资环境，同样是杜绝上市公司利益输送的有效手段。试想，如果在关联交易披露之初，就有投资者看出涉嫌利益输送，并组织中小投资者合法行使投票权，这一议案可能并不会在股东大会上顺利通过。遗憾的是，关联交易公告披露之时，正值市场对于公司股票的又一轮炒作之中，这一关联交易并未受到投资者的应有关注。

切实保障投资者权益，除了需要一如既往地推广投资者教育之外，更需要营造良性的市场氛围。只有这样，诸如财务造假、大股东掏空上市公司等行为，才能第一时间引起市场关注。投资者权益的保护，最终还要依靠投资者自己。

（证券时报网快讯中心）

证券时报网（www.stcn.com）02月27日讯 中集集团：宣布的配股计划将强化资本结构

研究机构：高华证券 日期：1月6日

最新消息

中集集团12 月24 日盘后宣布将向中远集装箱、 Broad Ride 以及关联方 PromotorHoldings 的现有股东配售新H 股，新股规模约占中集集团已发行H 股的20%以及现有 A 和H 股总股本的11%（约占已扩大全部 A 和H 股股本的9.7%）。新股认购价为每股13.48 港元（12 月24 日收盘价为14.32 港元），全部配股收益约为38.6亿港元。虽然早在2013 年6 月中集集团股东就已授予董事会在12 个月内适时发行10%股份的一般授权，但因新股的认购方包括公司的关联方，拟议中的发行计划还需在特别股东大会上得到少数股东的进一步批准。

分析

- 研报认为拟议中的配股计划并不出人意料，因为股东已经给予董事会在12 个月内适时发行10%股份的一般授权。

- 研报认为如果配股计划得到批准及完成，则将巩固中集集团的资产负债实力，因为计入配股现金收益后，公司2014 年的净负债权益比将从当前研报（在其他条件不变情况下）预测的93%降至67%。从中长期来看，研报认为在新股的6-12 个月禁售期过后，H 股配股将增强H 股交易的流动性（因为现有H 股均从B股转股而来）。

潜在影响

研报的情景分析显示，如果配股计划得到批准及完成，在考虑到净利息支出减少但股权摊薄的情况下，此次配股对于中集集团2014 年每股盈利的影响将为-5%，这意味着2014 年公司每股盈利增速为81%（研报的基本假设是增长90%）。研报仍然认为，随着海洋钻井平台和集装箱业务的改善以及液化气存储业务（中集安瑞科）的持续增长，中集集团的盈利状况将在2014 年迎来明显好转。研报正在等待配股获得少数股东的批准，研报的预测正在重估中。

（证券时报网快讯中心）

证券时报网（www.stcn.com）02月27日讯 深长城：大股东再添储备 深长城或存受益可能

研究机构：国泰君安日期：2013.12.27

导读：

中洲集团再增深圳优质储备，深长城作为中洲集团旗下唯一地产上市公司，未来存在受益可能，维持公司增持评级及33 元目标价。

投资要点：

维持增持评级 。中洲集团“龙华商业中心”改造项目向前推进，有助于进一步增加其在深圳的优质储备。深长城作为中洲集团旗下的唯一地产上市公司，未来存在受益可能。

中洲集团再增深圳优质储备，深长城未来存受益可能。根据信隆实业(002105)（002105.SZ）公告，中洲集团与信隆实业签订搬迁补偿安置协议，约定信隆实业将位于龙华商业中心的约3.6 万平物业交由中洲集团进行拆除重建，中洲集团的对价为以1:0.6 的面积比例调换补偿，并支付搬迁补偿费用等合计约3595 万元；此次合作为“龙华商业中心”改造项目部分地块：改造面积约41.5 万平，由龙华办事处委托中洲集团牵头，预计改造项目的推进有助于增加中洲集团在深圳的储备规模，这在目前深圳土地及其稀缺的环境下尤显难能可贵；深长城为中洲集团旗下的唯一地产上市公司，由于同业竞争问题，研报预计深长城未来存在受益可能。

大股东及管理层更迭完成，公司经营腾飞值得期待。公司大股东及管理层更迭已经完成，研报认为，新入驻的大股东，未来有望通过多种方式帮助上市公司做大做强。

维持2013-15 年EPS1.46/1.81/2.48 元/股预测，目前每股RNAV33.33元，现股价相对折24%。研报认为公司大股东及管理层更迭完成后，未来具良好成长前景，大股东旧改项目的推进有助于增加深圳优质储备，公司未来存在受益可能，维持“增持”评级，目标价33 元。

催化剂：大股东资产注入、拿地扩张积极、管理层激励改善风险提示：政策调控、销售不畅。

（证券时报网快讯中心）

证券时报网（www.stcn.com）02月27日讯 华侨城A：加速新一轮扩张 模式创新突破扩张瓶颈

研究机构：申银万国日期：2013.12.11

投资要点：

公司全面展开第三轮扩张，业绩有望大幅提升：在公司管理层完成换届、欢乐海岸模式成功创新的背景下，公司全面展开新一轮扩张，进军宁波、顺德，后续还将进入福州、重庆。从历史来看，公司每次扩张都伴随一次业绩跳升，宁波、顺德项目将突破60%的超高毛利率，最快两年现金回流30 亿元左右，两项目净利润在10 亿元左右。

欢乐海岸模式试验成功，突破公司旧模式扩张瓶颈：公司欢乐海岸模式在深圳试验成功，年营收有望突破20 亿元，该模式解决了商业物业回报周期过长的问题，且将突破公司原欢乐谷模式的扩张瓶颈，目前公司旅游地产项目对32 个二线以上城市覆盖率仅28%，新模式后续扩张空间大增。

旅游地产行业前景广阔、集中度低，公司作为龙头有巨大扩张空间：随着人均GDP 突破7000 美元，旅游消费将从景观游览转向休闲度假，研报预计我国旅游地产的规模5 年内将增长至3.8 万亿元左右，增长空间巨大且市场集中度不高，作为旅游地产龙头，公司未来10 年可在10 个城市投资1000 亿。

投资建议：得益于新一轮扩张及模式创新，公司业绩有望大幅上升，行业龙头地位巩固，价值被低估，上调评级至“买入”。研报预计公司2013-2015年房地产销售228、313 和444 亿元，结算收入212、281 和379 亿元，旅游业务销售收入49.6、52.08、54.69 亿元。因房价涨幅、公司销售量价均超预期且新模式打开了公司的成长空间，将2013-2015 年公司EPS 从0.62、0.72、0.85 上调为0.64、0.79、0.98 元，对应PE 估值约8.5X、6.9X、5.6X，每股RNAV 估值为9.43 元。研报给予公司地产业务9 倍PE、旅游业务14 倍PE，目标价8.16 元，公司目前股价相对于目标价折价33.2%，相对于每股RNAV 折价42.2%，价值被低估，上调公司评级至“买入”。

核心假定的风险提示：房价出现大范围的下跌；国家出台更严厉的限购政策；市场流动性进一步趋紧；苏河湾、新扩张项目销售不佳。

投资案件

投资评级与估值

研报预计公司2013-2015 年房地产销售228、313 和444 亿元，结算收入212、281 和379 亿元，旅游业务销售收入49.6、52.08、54.69 亿元。因房价涨幅、公司销售量价均超预期且新模式打开了公司的成长空间，将2013-2015 年公司EPS 从0.62、0.72、0.85 上调为0.64、0.79、0.98 元，对应PE 估值约8.5X、6.9X、5.6X，每股RNAV估值为9.43 元。研报给予公司地产业务9 倍PE、旅游业务14 倍PE，目标价8.16元，公司目前股价相对于目标价折价33.2%，相对于每股RNAV 折价42.2%，价值被低估，上调公司评级至“买入”。

调高的主要原因：1）原有项目销售量价略超预期，2）公司展开了新一轮的扩张进程，业绩有望大幅增加；3）公司新扩张模式得到确认，突破了原有的扩张瓶颈；4）看好旅游地产的扩张前景以及公司可能受益于集中提高的进一步估值提升。

关键假设点

1）宏观经济、房地产调控政策保持相对稳定；2）未来几年一、二线房地产市场呈现均衡增长；3）宁波、顺德新扩张项目进展符合预期。

有别于大众的认识

市场认为：1）地产调控预期混乱，地产股普遍不被看好；2）公司的业务披露比较特殊，旅游综合里包含的业务不清晰，扰乱了公司估值，只能统一估值；3）公司的最新项目情况不明，未来增长不确定；4）旅游地产现状不清晰，对旅游地产行业前景不看好，行业和公司的未来增长空间不大。

研报认为，1）研报还是坚定认为地产调控会逐渐向市场化，且越是预期混乱的时期，越是有特殊模式和盈利能力的公司会体现出优势；2）研报进行了地产和旅游的分部估值，且将公司信息披露不完善的地方进行了补充，将旅游综合里面的地产业务进行了剥离分析；3）研报对宁波、顺德两个项目的基本特征和现金流情况进行了分析认为新项目收益可观；4）研报对旅游地产的现状和发展空间进行了分析，认为旅游地产增长空间较大且集中度低，公司可以很好的利用品牌优势提升市场份额。

股价表现的催化剂

短期：公司产品销售量价齐升；公司新一轮扩张项目销售超预期；国企及优先股改革；地产调控市场化的推出以及再融资的放开。

长期：公司进一步扩张能力加强，在一线及主流二线城市持续获得合作项目。

核心假设风险

房价出现大范围的下跌；国家出台更严厉的限购政策；市场流动性进一步趋紧；苏河湾、新扩张项目销售不佳。

（证券时报网快讯中心）

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